Eigen woning is geen beleggingsobject

Vorig jaar schreef ik hier over de problemen van het onder water staan van hypotheken. De hypotheekschuld is hoger dan de waarde van de woning. De eigenaar kan de woning alleen verkopen door een restschuld te accepteren.

Door het aangaan van een hypotheek wordt iemand namelijk, naast eigenaar van een huis, ook een belegger. De waarde van het vastgoed dat hij bezit is immers aan marktwerking onderhevig. Stijging en daling van huizenprijzen merkt hij direct in zijn vermogen (bezittingen minus schulden). De waarde van de bezittingen verandert immers, maar de waarde van de schulden niets.

Nu is er niets mis met beleggen. Er zijn echter wel twee zaken waar je bij beleggen rekening moet houden:

1. Beleg nooit met geld dat je niet kunt missen.

Dat geldt dus zeker voor beleggen met geleend geld. Dat geld heb je sowieso niet. En een hypotheek aangaan is beleggen in vastgoed met geld dat je van de bank hebt geleend.

2. Beleg altijd in zaken die je op korte termijn kunt verkopen.

Als er dan een daling is, of wordt verwacht, kun je een klein verlies nemen om groter leed te vermijden. Bij een huis is dat (vaak) niet mogelijk. Ten eerste kost het tijd om een huis ter verkopen, zeker in een dalende markt. Daarnaast moet je toch ook ergens wonen. Er spelen dus ook andere motieven mee om het verkoopmoment te bepalen.

Met het aangaan van een hypotheek worden beide regels tegelijk overtreden. Dat is dus vragen om moeilijkheden, die veel mensen op dit moment dus ook hebben. Mensen die een beleggingshypotheek hebben genomen, hebben zelfs nog een extra risico genomen. Het vermogen dat zij opbouwen om de hypotheek af te lossen, loopt ook risico.

Moeten we dan geen hypotheken meer nemen? Ik denk het wel. Maar dat moet wel op een andere manier. Ten eerste zou niemand meer een beleggingshypotheek moeten nemen. Ten tweede zou de hypotheeknemer zich altijd moeten indekken tegen waardedaling. Er zou een beleggingsfonds hiervoor moeten komen dat in lijn loopt met de gemiddelde huizenprijs. Hypotheeknemers kunnen dan een put-opties op dit fonds kunnen nemen. Als het fonds in waarde daalt, omdat de huizenprijzen dalen, kunnen zij hun put-opties op dit fonds verzilveren en met de winst het verlies aanvullen.

Is daarmee het risico van de daling van de huizenprijzen verdwenen? Nee, zeker niet. Het ligt nu alleen bij personen en instellingen die op de beurs beleggen. Zij kunnen dit risico wel dragen en zij kunnen hun aandelen in het fonds per direct verkopen. En er zullen altijd mensen en instellingen zijn, die deze put-opties willen verkopen, als de prijs maar goed is. De huizenbezitter betaalt dus wel een prijs voor de put-opties, maar is wel van het risico af. Hij weet dus precies wat hij de komende jaren kan verwachten. Mogelijk zal hierdoor de rente, die hij aan de bank betaalt, lager worden. Het risico voor de hypotheekverstrekker is immers ook kleiner geworden.

Al met al zou de Nationale Hypotheek Garantie alleen nog mogen worden verstrekt aan mensen die zich indekken tegen waardedaling. En misschien moet dit ook wel voor de hypotheekrenteaftrek gelden.