Vorig jaar schreef
ik hier over de problemen van het onder water staan van hypotheken. De
hypotheekschuld is hoger dan de waarde van de woning. De eigenaar kan de woning
alleen verkopen door een restschuld te accepteren.
Door het aangaan van
een hypotheek wordt iemand namelijk, naast eigenaar van een huis, ook een
belegger. De waarde van het vastgoed dat hij bezit is immers aan marktwerking
onderhevig. Stijging en daling van huizenprijzen merkt hij direct in zijn
vermogen (bezittingen minus schulden). De waarde van de bezittingen verandert
immers, maar de waarde van de schulden niets.
Nu is er niets mis
met beleggen. Er zijn echter wel twee zaken waar je bij beleggen rekening moet
houden:
1. Beleg nooit met
geld dat je niet kunt missen.
Dat geldt dus zeker
voor beleggen met geleend geld. Dat geld heb je sowieso niet. En een hypotheek
aangaan is beleggen in vastgoed met geld dat je van de bank hebt geleend.
2. Beleg altijd in
zaken die je op korte termijn kunt verkopen.
Als er dan een
daling is, of wordt verwacht, kun je een klein verlies nemen om groter leed te
vermijden. Bij een huis is dat (vaak) niet mogelijk. Ten eerste kost het tijd
om een huis ter verkopen, zeker in een dalende markt. Daarnaast moet je toch
ook ergens wonen. Er spelen dus ook andere motieven mee om het verkoopmoment te
bepalen.
Met het aangaan van
een hypotheek worden beide regels tegelijk overtreden. Dat is dus vragen om
moeilijkheden, die veel mensen op dit moment dus ook hebben. Mensen die een
beleggingshypotheek hebben genomen, hebben zelfs nog een extra risico genomen.
Het vermogen dat zij opbouwen om de hypotheek af te lossen, loopt ook risico.
Moeten we dan geen
hypotheken meer nemen? Ik denk het wel. Maar dat moet wel op een andere manier.
Ten eerste zou niemand meer een beleggingshypotheek moeten nemen. Ten tweede
zou de hypotheeknemer zich altijd moeten indekken tegen waardedaling. Er zou een
beleggingsfonds hiervoor moeten komen dat in lijn loopt met de gemiddelde
huizenprijs. Hypotheeknemers kunnen dan een put-opties op dit fonds kunnen
nemen. Als het fonds in waarde daalt, omdat de huizenprijzen dalen, kunnen zij
hun put-opties op dit fonds verzilveren en met de winst het verlies aanvullen.
Is daarmee het
risico van de daling van de huizenprijzen verdwenen? Nee, zeker niet. Het ligt
nu alleen bij personen en instellingen die op de beurs beleggen. Zij kunnen dit
risico wel dragen en zij kunnen hun aandelen in het fonds per direct verkopen.
En er zullen altijd mensen en instellingen zijn, die deze put-opties willen
verkopen, als de prijs maar goed is. De huizenbezitter betaalt dus wel een
prijs voor de put-opties, maar is wel van het risico af. Hij weet dus precies
wat hij de komende jaren kan verwachten. Mogelijk zal hierdoor de rente, die
hij aan de bank betaalt, lager worden. Het risico voor de hypotheekverstrekker
is immers ook kleiner geworden.
Al met al zou de
Nationale Hypotheek Garantie alleen nog mogen worden verstrekt aan mensen die
zich indekken tegen waardedaling. En misschien moet dit ook wel voor de
hypotheekrenteaftrek gelden.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten